التعريف بصناديق الاستثمار العقاري في السعودية “REITs”

تتسارع الخطوات الاستثمارية في المملكة العربية السعودية بشكل طردي مع تحقيق رؤية وتطلعات المملكة 2030، مما ساعد على وضع أنظمة استثمارية متعددة تتيح الفرص أمام المستثمرين المحليين والأجانب في مختلف القطاعات، بمافيها الاستثمارات العقارية بكل مجالاتها، بدءاً من البيع والشراء وصولاً إلى صناديق الاستثمار العقاري في السعودية، والتي سيكون التركيز في هذا المقال للتعريف بكل حيثياتها وتوضيح كافة الاسفسارات المدارة حولها من أنواع وتراخيص ومتطلبات ومزايا وغيرها من الأمور الهامة التي سنعرضها.

ما هي صناديق الاستثمار العقاري في السعودية ؟

هي عبارة عن صناديق للاستثمار الجماعي المشترك، يقوم على جمع الأموال من المستثمرين والمساهمين بهدف استثمارها في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام التي تعود بالأرباح المجزية.

أو يمكن القول بأن صندوق الاستثمار العقاري كما عرفته هيئة السوق المالية في السعودية هو عبارة عن برنامج استثمار عقاري مشرتك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه للمشاركة جماعياً في أرباح البرنامج، ويديره مدير الصندوق مقابل رسوم محددة.

تُعرف صناديق الاستثمار العقاري عالمياً باسم “ريت أو ريتس” “REITs” و هي من أدوات الاستثمار في السوق المالية، التي تخضع إلى الرقابة والإشراف من جانب هيئة السوق المالية والتداول كل بحسب اختصاصه.

أنواع صناديق الاستثمار العقاري في السعودية

بحسب لوائح الاستثمار الموضوعة في المملكة العربية السعودية فإنَّ صناديق الاستثمار تنقسم إلى صناديق مفتوحة وصناديق مغلقة ( مقفلة )، لكن الأكثر تداولاً في المملكة هي الصناديق المقفلة التي تعمل على تحقيق الأغراض التالية:

1- التطوير الأولي ثم البيع: ويكون ذلك بأن يقوم الصندوق بشراء أرض خام ثم تطويرها وتقسيمها إلى أراضي سكنية أو تجارية، ومن ثم بيعها وهنا ينتهي عمل الصندوق.

2- التطوير الإنشائي ثم البيع: ويكون ذلك بتملك الصندوق لأرض خام أو مطورة مسبقاً من أجل إنشاء وحدات تجارية أو سكنية عليها، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.

3- التطوير الأولي أو الإنشائي: يهدف إلى التأجير لفترة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق.

4- تملك عقارات مطورة تطويراً إنشائياً: أيضاً الهدف منها هي التأجير لفترة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق.

5- الاستثمار في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً: دون تملكها فقط من أجل تحقيق دخل دوري وتأجيري.

متطلبات ترخيص صناديق الاستثمار العقاري في السعودية

يحتاج تأسيس صناديق الاستثمار العقاري في السعودية إلى الحصول على التراخيص اللازمة من هيئة السوق المالية وذلك بتقديم المتطلبات التالية:

• معلومات عن الصندوق: ( نوع الصندوق ، الغرض منه ، التاريخ المقترح لبدء نشاطه ).
• الهيكل التنظيمي لإدارة الصندوق: مدير الصندوق ، أعضاء فريق إدارة الصندوق ، صلاحيات مدير الصندوق.
• لجنة المطابقة والالتزام: اسم الممسؤول والأعضاء المشاركة في اللجنة.
• الثبوتيات والهويات الشخصية لأعضاء مجلس إدارة الصندوق.
• شروط وأحكام الصندوق موقعة من المدير التنفيذي ومسؤول المطابقة والالتزام لدى مدير الصندوق.
• سياسات وإجراءات إدارة المخاطر المتعلقة بالصندوق.
• إقرار من إدارة الصندوق بالالتزام باللوائح التشغيلية الموضوعة لصناديق الاستثمار العقاري في السعودية، بما في ذلك برنامج مراقبة المطابقة والالتزام المتعلق بصندوق الاستثمار العقاري.
• قائمة مراجعة المستندات المقدمة.
• دراسة الجدوى الاقتصادية للصندوق.
• ترشيح مطور لتنفيذ أغراض الصندوق.
• نماذج الإشتراك والإسترداد.
• العقود التي أبرمها مدير الصندوق مع أي جهة من الجهات الحكومية أو أي جهات أخرى تتعلق بالصندوق.
• إقرار من المقيمين بالتزامهم بنظام المقيمين المعتمدين ولوائحه التنفيذية، وبما يصدر من لوائح عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
• بيان عن المردود المالي.
• الموافقات المطلوبة من الجهات الحكومية ذات العلاقة.
• تقديم أي مطلب أخر تطلبه الهيئة.

ويتوجب تقديم كافة المستندات السابقة المطلوبة على شكل نسخ إلكترونية.

إجراءات ترخيص صناديق الاستثمار العقاري في السعودية

هيئة السوق المالية هي الجهة المسؤولة عن إصدار تراخيص صناديق الاستثمار العقاري في السعودية، وعند تقديم طلب ترخيص لطرح وحدات الصندوق تقوم الهيئة باتخاذ الإجراءات التالية:

1. إجراء الاستقصاءات التي تراها مناسبة.
2. تطلب الهيئة حضور مقدم الطلب أو من يمثله أمامها للإجابة عن أي استفسار حول الصندوق، وشرح أي مسألة ترى الهيئة أن لها علاقة بالطلب، ويخضع مقدم الطلب للائحة صناديق الاستثمار العقاري ابتداءً من تاريخ تقديم طلبه.
3. التأكد من صحة المعلومات التي يقدمها مقدم الطلب.
4. ممكن أن تطلب الهيئة معلومات إضافية ضرورية، أو تأكيد صحة المعلومات المقدمة على أن يتم ذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ طلبها.

وبعد أن تستلم هيئة السوق المالية جميع المعلومات والمستندات المطلوبة تقوم بإشعار مقدم الطلب كتابياً، ووتقوم خلال مدة لا تتجاوز الثلاثين يوماً من تاريخ الإشعار باتخاذ القرارات التالية:

1. الموافقة على الطلب كلياً أو جزئياً.
2. رفض الطلب مع توضيح الأسباب.
3. الموافقة على الطلب بالشروط والقيود التي تراها هيئة السوق المالية مناسبة.

بعد ذلك تقوم هيئة السوق المالية بإشعار مقدم الطلب كتابياً بالقرار الذي اتخذته بشأن الطلب، ولا يجوز لمقدم الطلب طرح وحدات في الصندوق أو تسويقها أو الإعلان عنها قبل الحصول على قرار الهيئة بالموافقة.

أسباب رفض هيئة السوق المالية لطلب ترخيص صندوق الاستثمار العقاري

كما جاء في اللوائح التشريعية لصناديق الاستثمار العقاري في السعودية أنه إذا لم يوفر مقدم الطلب المعلومات المطلوبة منه، أو تأخر في تقديمها عن الفترة الممحددة ( ثلاثين يوماً )، فيحق لهيئة السوق المالية رفض دراسة الطلب، وتحتفظ الهيئة بحقها في رفض أي طلب إذا ما رأت أن الصندوق يتعارض مع مصلحة المستثمرين، أو قد لا يتناسب مع قدرة مدير الصندوق، أو يمكن أن ينتج عنه إخلال بالنظام أو لوائحه التنفيذية.

ميزات وخصائص صناديق الاستثمار العقاري في السعودية

يعتبر الاستثمار في مجال العقارات من أكثر الاستثمارات المربحة والمشجعة بالنسبة للمستثمرين، والمساهمة في صناديق الاستثمار العقاري تعتبر خطوة ناجحة لكل من يفكر بالحصول على مردود مادي دوري وضخم، بالإضافة إلى العديد من الميزات التي تمنحها هذه الصناديق والمتمثلة في:

• العوائد الضخمة المشروطة: من قوانين صناديق الاستثمار العقاري في السعودية أن يقوم مدير الصندوق بتوزيع الأرباح على ملاك الوحدات، بحيث لا تقل نسبتها عن 90% سنوياً من صافي أرباح الصندوق.
• سهولة الاستثمار: تمتاز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في المملكة العربية السعودية بوضوح أنظمتها وسهولة التعامل بوحداتها في البيع والشراء بشكل مماثل للأسهم المدرجة بالسوق المالية.
• الاستثمار في العقارات القائمة: تحتوي صناديق الاستثمار العقارية على أصول عقارية منشأة ومطورة وجاهزة للاستخدام وتحقق دخلاً جيداً من الإيجارات أو التشغيل.
• الالتزام بالشفافية: مدير الصندوق ملزم بتقديم تقارير دورية عن الصندوق، ويتم عرضها على موقع تداول كغيرها من التقارير الخاصة بالشركات المدرجة في السوق المالية.

معايير طرح الوحدات في صناديق الاستثمار العقاري في السعودية

هناك عدد من المعايير الأساسية التي تعتبر مشتركة بين كافة صناديق الاستثمار العقاري في السعودية لطرح وإدراج الوحدات الاستثمارية فيها، تتلخص هذه المعايير بالآتي:

• الهيكل القانوني: صندوق عقاري مغلق.
• الحد الأدنى لتأسيس الصندوق: 500 مليون ريال سعودي.
• عدد المستثمرين المساهمين: 200 مساهم على الأقل.
• القيمة الأسمية: 10 ريال للوحدة.
• ملكية الأصول: يجب تسجيل الأصول والأوراق المالية لكل صندوق استثماري باسم أمين الحفظ لصالح ذلك الصندوق، كما يجب تسجل الأصول العقارية للصندوق باسم شركة تابعة لأمين الحفظ، وتعد أصول صندوق الاستثمار العقاري مملوكة لمالكي الوحدات في ذلك الصندوق مجتمعين.
• الأرباح: يجب ألا تقل نسبة الأرباح الموزعة على ملاك الوحدات عن 90% سنوياً من صافي أرباح الصندوق.
• الاستثمارات: يجب ألا تقل قيمة استثمارات التي يقوم بها الصندوق في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً قابلة لتحقيق دخل تأجيري و دوري عن 75% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق، وفقاً لآخر قوائم مالية مدققة.
• نسبة القروض: يُمنع أن يتجاوز اقتراض الصندوق أكثر من 50% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وفقاً لآخر قوائم مالية مدققة.
• عقارات تحت التطوير: يسمح لمدير الصندوق باستثمار نسبة لا تتجاوز 25% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق في التطوير العقاري، سواء أكانت لعقارات مملوكة من قبله أم لم تكن، أو لتجديدها أو لإعادة تطويرها.
• الأراضي البيضاء: لا يُسمح الاستثمار في الأراضي البيضاء.
• العقارات خارج المملكة: يُمنع على مدير الصندوق استثمار نسبة تزيد على 25% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق في عقارات خارج المملكة.
• ملكية الجمهور: يجب ألا تقل ملكية مالكي الوحدات من الجمهور عن 30% من إجمالي وحدات الصندوق.

مهام مدير الصندوق الاستثماري العقاري

بحسب التشريعات التي تنص عليها لائحة صناديق الاستثمار العقاري في السعودية، يجب على مدير الصندوق أن يعمل لمصلحة مالكي الوحدات، وأن يلتزم بالمهام المنصوص عنها والمكلف بأدائها بكل أمانة وشفافية، حيث أن جملة الالتزامات والمهام التي يجب أن يقوم بها هي كالتالي:

1. وضع استراتيجية عمل الصندوق واتخاذ القرارات بشأن تنفيذها.
2. الالتزام بكافة التشريعات واللوائح القانونية المعمول بها في المملكة العربية السعودية فيما يخص عمل صناديق الاستثمار العقاري.
3. تطبيق برنامج مراقبة المطابقة والالتزام الخاص بالصندوق، وتقديم تقرير بالنتائج إلى هيئة السوق المالية في حين طلبها.
4. وضع سياسة واسترتيجية لرصد المخاطر وضمان التعامل معها بسرعة.
5. القيام بتقييم المخاطر بشكل سنوي على الأقل.
6. التعاون مع جميع فريق إدارة الصندوق وتزويدهم بما يلزم لأداء واجباتهم ومهامهم.
7. إجراء تقييم سنوي لأداء الأطراف المعنية بتقديم الخدمات الجوهرية للصندوق، وتقديم تقرير بذلك إلى مجلس إدارة الصندوق.
8. القيام بإدارة أصول الصندوق على النحو الذي يحقق مصلحة مالكي الوحدات وفقاً لشروط وأحكام الصندوق.
9. التأكد من سلامة العقود التي تُبرَم لمصلحة الصندوق بأنها متوافقة مع اللوائح القانونية.
10. مدير الصندوق هو المسؤول أمام مالكي الوحدات عن خسائر الصندوق الناجمة عن احتياله أو إهماله أو سوء تصرفه أو تقصيره المتعمد.
11. الالتزام بإجراءات التقدم بطلبات الموافقة أو الإشعارات إلى هيئة السوق المالية.
12. إعداد تقرير سنوي يتضمن جميع الشكاوى والإجراءات المتخذة حيالها، وتقديم تقرير بالنتائج إلى فريق إدارة الصندوق.
13. الالتزام بما بالتعليمات الخاصة بإعلانات الصناديق الاستثمارية.

أفضل صناديق الاستثمار العقاري في السعودية “REITs”

أصبحت صناديق الاستثمار العقاري في السعودية من أبرز وسائل الاستثمار المتاحة في المملكة مما أدى إلى بروز العديد من هذه الصناديق، لذا قد يكون الاختيار بينها صعباً نوعاً ما، لذا سنعرض بعضاً من أفضل الصناديق المتداولة بحسب آخر الإحصائيات لعام 2023 والتي هي:

1 – صندوق الرياض ريت

• يقدم هذا الصندوق عائداً مشروطاً تبلغ نسبته 90% من صافي أرباح الصندوق السنوي.
• يمتلك محفظة استثمارية متنوعة من العقارات ويقدم الكثير من الفرص الاستثمارية في مجال العقارات المتداولة.
• يتمتع بالشفافية التامة والإدارة المتميزة.
• يعتمد على استراتيجيات الاستحواذ عل العقارات وتطويرها، وعلى الأخص تلك العقارات المدرة للأرباح وذات الجودة العالية.
• يعمل على تحقيق دخل جاري لمالكي الوحدات فيه.
• كافة استثماراته تستهدف السوق السعودية.

2 – صندوق جدوى ريت الحرمين

• من أقوى صناديق التداول في المملكة التي تعمل وفق قواعد الشريعة الإسلامية.
• يوفر دخل جاري للمستثمرين.
• يستثمر في الأصول العقارية المدرة للأرباح في سوق المملكة وعلى الأخص في مكة المكرمة والمدينة المنورة.
• يركز على الاستثمار في الأصول العقارية التابعة لقطاع الضيافة كالفنادق والشقق والغرف الفندقية.

3 – صندوق الجزيرة ريت

• يُعرف هذا الصندوق برأس ماله الكبير وأرباحه الضخمة.
• هو صندوق استثماري مغلق يهدف إلى الاستثمار في العقارات وتطويرها وإنشائها.
• نسبة أرباح الصندوق لا تقل عن 90 % توزع بشكل منتظم.

4 – صندوق تعليم ريت

• يعمل وفق أحكام الشريعة الإسلامية.
• صندوق عقاري مغلق يهدف للاستثمار في تطوير العقارات والاستحواذ على الأصول العقارية المرتبطة بالتعليم.
• يُدار هذا الصندوق من قبل شركة البنك السعودي الفرنسي كابيتال.

5 – صندوق المعذر ريت

• من أفضل صناديق الاستثمار العقاري التي تهدف إلى استثمار الأصول العقارية داخل المملكة العربية السعودية.
• يركز في الاستثمار على العقارات التي تحقق دخل تأجيري شهري أو سنوي.
• تبلغ نسبة الأرباح الموزعة ما لا يقل عن 90 % من صافي ربح الصندوق السنوي.

6 – صندوق سيكو السعودية ريت

• يبلغ عدد وحدات هذا الصندوق 57 مليون ريال سعودي تقريباً.
• من أفضل صناديق الريت في السعودية حيث بلغت قيمة إجمالي أصول الصندوق حوالي 657 مليةن ريال سعودي، وصافي قيمة الأصول 503 مليون ريال سعودي.

ومن ضمن أفضل صناديق الاستثمار العقاري في السعودية نذكر:

• صندوق ملكية ريت.
• صندوق مشاركة ريت.
• صندوق الأهلي ريت 1 .
• صندوق دراية ريت.
• صندوق سدكو كابيتال ريت.
• صندوق بنيان ريت.
• صندوق المشاعر ريت.

وفي ختام مقالنا نجد أن عالم العقارات عالم ضخم وواسع ومشجع، ولا سيما بعد انتشار صناديق الاستثمار العقاري الذي جعلت خيارات الاستثمار ميسرة وتحقق بشكل أو بآخر العوائد المالية الضخمة.

مواضيع ذات صلة

• الاستثمار في قطر للأجانب | تأشيرة مستثمر في قطر
• كيفية تحويل الزيارة إلى إقامة في قطر
• كيفية الحصول على تأشيرة العمل المؤقت في قطر
• كيفية الحصول على تصريح إقامة المولود الجديد في قطر
• تأشيرة قطر عند الوصول للمقيمين في دول مجلس التعاون الخليجي
• الدليل الشامل حول الهجرة إلى قطر للمدرسين
• دليل الهجرة إلى قطر للأطباء
• شروط وطريقة الهجرة إلى قطر للمحاميين
• تأشيرة قطر للمقيمين في دول الخليج – المتطلبات والإجراءات والرسوم
• الدليل الشامل عن تأشيرة الإقامة العائلية قطر 2024